Сопровождение сделок с недвижимостью — как заказать юридическое и правовое сопровождение за 5 шагов + обзор основных мошеннических схем и советы как их избежать

Как я провел лето!

Сопровождение сделок с недвижимостью — как заказать юридическое и правовое сопровождение за 5 шагов + обзор основных мошеннических схем и советы как их избежать

Когда нужны услуги юриста для сопровождения сделок? Где заказать юридическое сопровождение сделок с недвижимостью? Как формируется цена и от чего зависит стоимость правового сопровождения сделок?
Что делать если вы купили квартиру по заниженной цене, и теперь переживаете, нет ли там какого-либо подвоха? Чтобы не мотать себе нервы, лучше ещё до начала процесса купли-продажи заказывать сопровождение сделок с недвижимостью в специализированной компании.

Что это за услуга и как ей правильно воспользоваться, расскажу вам я, Валерий Чемакин — консультант по правовым вопросам.

Дочитав материал до конца, вы найдёте обзор нескольких известных компаний, предоставляющих такую услугу.

1. Что такое сопровождение сделок с недвижимостью и когда оно может понадобиться?

Приобретение жилья или другой недвижимости — по определению рискованная операция. Риски обусловлены высокой стоимостью таких объектов и, как следствие, вниманием к ним различного сорта мошенников.

Прибавьте к этому сложность самого процесса приобретения и регистрации жилья и запутанность административной процедуры — неудивительно, что такие мероприятия отнимают у людей уйму сил и времени.

Чтобы избежать этих неудобств умные люди предпочитают пользоваться услугами по сопровождению сделки купли-продажи квартиры или другой недвижимости.

сколько стоит сопровождение сделки с недвижимостью заказывают в юридических компаниях, которые предоставляют такие услуги. У них работают юристы в области жилищного права, иногда кадастровые инженеры, оценщики и другие специалисты. Практически все известные агентства недвижимости от начала и до конца сопровождают сделки.

Теперь предлагаю подробнее рассмотреть, какие услуги в ходе сопровождения оказывает юрист по недвижимости. Подробнее об этом специалисте читайте нашей тематической статье.

2. Какие услуги включает в себя сопровождение сделок с недвижимостью — обзор основных услуг

Любые услуги по сопровождению сделок купли-продажи недвижимости включают в себя множество элементов.

А именно:

  • первоначальная беседа с клиентом и правовая оценка ситуации;
  • изучение всей имеющейся документации и запрос недостающих документов;
  • направление запросов в государственные органы для проверки юридической чистоты объекта недвижимости;
  • формирование пакета документов и передача его для оформления права собственности на квартиру (об этой процедуре читайте нашу отдельную статью);
  • при возникновении спорных вопросов возможно представление интересов клиента в суде.

Теперь рассмотрим подробнее каждую из услуг, что входят в сопровождение сделок.

Услуга 1. Правовая оценка ситуации

После заключения договора на сопровождение сделок с недвижимостью первое что делает юрист, это оценивает имеющуюся ситуацию с правовой точки зрения. Его задача – определить, какой тип сделки будет происходить между продавцом и покупателем, какой вид собственности передается, какие последствия для обеих сторон наступят в результате ее заключения.

Услуга 2. Работа с документами

В ходе работы с документами специалист делает запросы в различные государственные структуры, чтобы получить необходимые справки, выписки, государственные и муниципальные акты. В некоторых случаях готовится техническая документация на объект, к изготовлению которой подключаются кадастровые инженеры, БТИ и другие службы.

Услуга 3. Проверка юридической чистоты объекта недвижимости

К сожалению, на практике часто встречаются случаи, когда приобретенное жилье становится предметом спора с бывшим хозяином или его родственниками. Такие обстоятельства наступают по причине того, что при продаже не были учтены все нюансы.

Чтобы не возникла подобная ситуация, юрист, который занимается сопровождением сделки с недвижимостью, должен провести проверку юридической чистоты объекта.

В эту процедуру входит запрос в Росреестр для выяснения наличия других собственников, в службу судебных приставов для проверки возможных арестов, в другие организации, имеющие отношение к данному объекту. Сделка с недвижимостью запускается только тогда, когда все обстоятельства установлены и ни одно из них не препятствует её совершению.

Услуга 4. Регистрация права собственности

Логическое завершение сопровождения сделки с недвижимостью – регистрация в Росреестре и получение на руки документа, подтверждающего право собственности.

Полное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью предполагает регистрацию в государственных органах. Для этого клиент пишет доверенность, заверенную нотариусом. К слову, участие нотариуса обязательно при сопровождении сделок с недвижимостью, находящейся в долевой собственности.

Услуга 5. Представление интересов в суде

Проверка юридической чистоты на 95% ограждает от неприятностей. Однако полную безопасность никто гарантировать не может, и для решения споров приходится обращаться в суд.

Если вы воспользовались услугой сопровождения сделки с недвижимостью, то компания, в которую вы обратились, должна представлять ваши интересы в суде. Но вы вправе воспользоваться услугами адвоката или юриста из другой фирмы.

3. От чего зависит цена сопровождения сделок с недвижимостью — 4 фактора, влияющих на стоимость услуги

Ценообразование в этой сфере складывается из многих факторов. Они бывают чисто техническими, зависящими от характеристик объекта, и субъективными, которые иногда играют еще большую роль.

Для экономии заказывайте не весь комплекс услуг по сопровождению сделок с недвижимостью, а только самые необходимые из них. Рассмотрим все факторы, влияющие на стоимость.

Фактор 1. Сложность проведения сделки

Если у клиента в порядке все документы и нет никаких отягчающих сделку обстоятельств, несовершеннолетних детей, лиц, находящихся на попечении, арестов, недовольных родственников, то стоимость сопровождение такой сделки с недвижимостью будет минимальной.

Какие сделки считаются сложными:

  • в них участвует более двух лиц;
  • участие в сделке принимают несовершеннолетние;
  • затрагиваются интересы недееспособных лиц;
  • есть неразрешенные конфликты.

Таким образом, на первое место в ценообразовании мы ставим сложность проведения сделки.

Фактор 2. Временные затраты

Непосредственно со сложностью связан такой фактор, как временные затраты. Иногда для полного сбора документов требуется длительное время. Это обстоятельство значительно увеличивает цену.

Источник: http://kakyaprovelleto.ru/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu-kak-zakazat-yuridicheskoe-i-pravovoe-soprovozhdenie-za-5-shagov-obzor-osnovnyih-moshennicheskih-shem-i-sovetyi-kak-ih-izbezhat.html

Сопровождение сделок с недвижимостью — Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

  В этом разделе мы дадим краткую характеристику действий участников сделки и юриста, который сопровождает сделку с недвижимостью. Основное, что требуется от юриста, сопровождающего сделку по приобретению или продаже недвижимости (квартиры, комнаты, дома, земельного участка, помещения и т.п.

), это неоспоримость приобретаемого права на недвижимость и юридическое обеспечение безопасности при взаиморасчетах сторон. Для удобства разделим эти действия на две части. Первое, это когда юрист представляет интересы Продавца и второе, когда юрист сопровождает сделку со стороны Покупателя.

Стоит отметить, что в самом начале развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, подавляющее большинство сделок с недвижимостью проходило непосредственно через Агентства недвижимости.

Участие третьей стороны (на тот момент Агентства недвижимости) в сделке с недвижимостью, что раньше, то и сейчас, обусловлено неопределённостью, в какой момент Покупатель должен передавать деньги Продавцу. Поясним этот риск.

 С одной стороны, при заключении договора купли-продажи, сделка, по Российскому законодательству, не считается заключенной до момента регистрации, с другой стороны, у Продавца нет гарантии того, что к моменту регистрации недвижимости у Покупателя будет вся сумма денег.

Цена или стоимость услуг за сопровождение сделки с недвижимостью в агентствах измерялась процентами от стоимости квартиры. Сейчас, при сопровождении сделок, юрист берет за свою работу почасовую оплату, что существенно ниже по стоимости, да и понятнее для клиента.

Итак, найдя покупателя на квартиру или комнату, а так же и другой объект недвижимости, Агентство само принимало все деньги от Покупателя, обязуясь передать их Продавцу, при условии нормального прохождения сделки и регистрации недвижимости. Но если сделка по какой либо причине расторгалась, деньги возвращали Покупателю.

Это привело к тому, что ряд недобросовестных руководителей воспользовались доверчивостью своих клиентов и исчезли вместе с чужими деньгами. Самым нашумевшим делом было тогда исчезновение директора агентства «Интероксидентал». После этого, таким же образом, исчезли еще ряд руководителей агентств. С тех пор, функции по передаче денег принято передавать профессиональным участникам финансового рынка — банковским структурам. Есть три основные схемы, которые на сегодняшний день являются наиболее распространенными в банковском секторе. Это Банковские ячейки, Расчетный центр, Банковский акредитив. Остановимся более подробно на этих схемах.


Интересно для Продавца и Покупателя.
При сопровождении со стороны Продавца на первое место всегда встает вопрос о получении денег за проданную недвижимость. Здесь, непременным условием выступает  выбор схемы взаиморасчетов.

1) Банковская ячейка. Суть этой схемы заключается в том, что Продавец и Покупатель находят банк в котором имеются банковское хранилище с ячейками и, совместно арендовав банковскую ячейку, договариваются в каких случаях, какая из сторон имеет право на получение денег из неё.

Покупатель закладывает в банковскую ячейку свои деньги вместе с Продавцом. Для удобства, если деньги получаются по частям, то они раскладываются по отдельным пакетам, которые и хранятся в этой ячейке. При этом Банк обеспечивает доступ к этой ячейке обеих сторон одновременно.

2) Расчетный центр. Зачастую, сделки с недвижимостью проводятся посредством расчетных центров. Суть заключается в том, что стороны сделки договариваются о том, что привлекают третье лицо — Расчетный центр.

Как правило, это индивидуальный предприниматель или отдельное юридическое лицо, которое у банка снимает помещение, и в этой части банка работают сотрудники этого Расчетного центра.

Задача расчетного центра заключается в том, чтобы обеспечить возможность одной из сторон сделки получить причитающиеся ей деньги, при наступлении определенных обстоятельств, независимо от присутствия второй стороны.

Для продавца это возможность получения денег, когда право собственности уже перешло (регистрация сделки и перехода права в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии) к Покупателю, Продавец освободил недвижимость, передав её по Акту приема-передачи и предоставил чистую Форму №9, подтверждающую снятие себя и всех членов своей семьи с регистрационного учета по месту проживания из проданной недвижимости. Соответственно, предоставив в Расчетный центр копию свидетельства о собственности на имя Покупателя, и/или выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) подтверждающую этот факт, Акт приема-передачи недвижимости, а в случае продажи жилой недвижимости (квартиры, комнаты, жилого дома) и чистую Форму №9 (это справка о том, что по данному адресу никто не зарегистрирован), Продавец забирает деньги.

3) Банковский аккредитив. Наиболее часто на современном рынке эта форма взаиморасчетов встречается в сделках с участием банков, предоставляющих услуги по сделкам с сертификатами. Банк открывает целевой блокированный счет, на который перечисляет сумму указанную в сертификате. Такие сертификаты выдаются в основном военнослужащим, реже, тем, кого переселяет государство по целевым программам.

В практике сопровождения сделок встречаются и смешанные схемы взаиморасчетов, в которых использованы все три схемы. Это характерно для сопровождения сделок, где выстраевается цепочка продавцов и покупателей, которая может доходить до 10 объектов.

Здесь каждый из участников, за исключением первого продавца и последнего покупателя, является и Продавцом своего жилья и Покупателем альтернативного.

Читайте также:  Оценка рыночной стоимости - инструкция как провести оценку рыночной стоимости объекта за 7 шагов + обзор топ-3 оценочных компаний

При сопровождении сделки со стороны Покупателя на первое место встает вопрос о юридической чистоте приобретаемой недвижимости.

Здесь, необходимо, чтобы юрист дал свою независимую оценку представленным документам. Важно отметить, что юрист, сопровождающий сделку, в отличие от агента по недвижимости, получает деньги за работу вне зависимости от того, купит ли Покупатель эту конкретную квартиру, комнату дом или нет.

Именно это обстоятельство позволяет юристу, который сопровождает сделку, дать независимую оценку документам и ситуации в целом, и в случае сомнений, сразу сообщить о них Покупателю. Прежде всего, вызывают вопросы документы по которым продаваемый объект был недавно приобретен.

Всем известно, что срок исковой давности составляет три года, поэтому, требуется получить более подробную информацию если с момента приобретения не прошел этот срок.

Особо отметим, что Покупатель, заказавший выписку из ЕГРП до сделки, автоматически становится «Добросовестным приобретателем». В случает судебных разбирательств такой Покупатель просто предоставляет копию полученной выписки в суд. 

Подробно о преимуществах работы с нашей фирмой Вы можете ознакомится в разделе «О компании

«. При сопровождении сделки с любой недвижимостью наши юристы помогут Вам  выбрать наиболее подходящую схему, проверить существующие документы и определить последовательность действий в конкретном случае. О нашей работе по сопровождению сделки с недвижимостью, как на первичном (сопровождение сделки по покупке строящегося жилья у застройщика или подрядчика), так и на вторичном рынке, довольные клиенты оставляют положительные отзывы в интернете, в чем Вы можете убедится сами, набрав соответствующий запрос. Работаем и на выезде и как консультанты в офисе.

Более того, мы поможем Вам составить договор в простой письменной форме, а так же подадим его на регистрацию.

Если Вы определились с тем, что такая услуга необходима, связавшись с нами по телефону: в Санкт-Петербурге (812) 337-2020.

Источник: http://vcccp.ru/soprovogdenie

Что такое сопровождение сделок с недвижимостью: особенности процедуры

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью защищает материальные интересы покупателя и продавца, гарантирует законность акта купли-продажи и правильное оформление необходимых документов. Обратиться к юристу для заключения договора на сопровождение сделки можно на любом ее этапе. Рекомендуется делать это после выбора недвижимости и до подписания соглашений с продавцом.

Особенность сделок с недвижимостью зависит от ее типа — новостройка это или «вторичка», квартира в Санкт-Петербурге или дом с земельным участком в Ленобласти, жилой или коммерческий объект.

Процессы покупки и продажи регулируются статьями Гражданского, Жилищного, Земельного, Семейного, Градостроительного кодексов РФ, рядом Федеральных законов.

Также есть специфика при проведении сделок, когда доли недвижимости принадлежат несовершеннолетним и недееспособным или ограниченно дееспособным гражданам.

Есть риск упустить такие моменты:

  • использование объекта в качестве залога;
  • наличие ипотечного кредита;
  • отсутствие у продавца полномочий для проведения сделки;
  • недвижимость находится под арестом или заложена;
  • неправильное составление договора купли-продажи — Росреестр не пропустит документ на государственную регистрацию перехода права собственности;
  • в квартире или доме зарегистрированы третьи лица — их выписки придется добиваться через суд.

Поскольку договор долевого участия (ДДУ) относится к наиболее безопасным способам покупки жилья, потенциальные покупатели не понимают целесообразности сопровождения сделки купли-продажи недвижимости в новостройке.

Но юрист сможет проверить: действительно ли с клиентом заключается ДДУ или же какой-либо аналог — к примеру, предварительный договор. На последний не распространяется действие Федерального закона № 214.

То есть он не подлежит государственной регистрации, не защищает от двойной продажи и может маскировать мошенническую схему.

Специалист определяет обязательства застройщика по передаче жилья в собственность по окончанию строительства объекта.

Недобросовестные продавцы используют вместо этой формулировки переиначенные, выводящие сделку из-под действия закона № 214: участие в инвестиционной деятельности, финансирование совместной деятельности в рамках строительства.

При прочтении договора юрист отыскивает и другие «лазейки» недобросовестного застройщика: указание ориентировочного, а не конкретного срока сдачи объекта, попытка продажи после запуска процедуры банкротства.

При заключении договора с известным застройщиком мошенничество исключено. «МИР недвижимости» сотрудничает только с теми строительными компаниями, которые заслужили репутацию честных и порядочных реализаторов жилья. Чтобы увидеть предложения от надежных девелоперов Санкт-Петербурга, воспользуйтесь нашей системой поиска:

В рамках сопровождения сделки продажи вторичной недвижимости юрист убеждается в наличии у продавца права собственности и права на отчуждение жилья. Также проверяются:

  • дееспособность продавца;
  • соблюдение прав супругов и несовершеннолетних детей;
  • наличие лиц, которые имеют право пользоваться жильем;
  • история недвижимости — когда и сколько раз продавалась, есть ли основания признать предыдущую сделку недействительной.

На основании документов юрист делает вывод — безопасно ли приобретать объект.

Тонкости приобретения земельного участка

Сложности в покупке земли заключаются в том, что этот рынок требует особенно тщательной юридической проверки с анализом возможных рисков.

Часто при продаже коттеджа в поселке продавец предоставляет только текущую документацию, а проверить надо всю историю приобретения дома. Такие документы выдаются по запросу в соответствующие организации.

В обязательном порядке проверяются: образование, регистрация и постановка на кадастровый учет участка, законность проведенного строительства.

Документы для оформления сделки купли-продажи недвижимости

Минимальный пакет включает:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • документы о семейном положении сторон;
  • правоустанавливающий документ на недвижимость — договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о собственности, ДДУ;
  • правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности;
  • кадастровый или технический паспорт;
  • характеристика недвижимости — справка по форме 7.

Что делать после того, как договор купли-продажи подписан

Когда документ подписан, наступает этап проведения частичного расчета между покупателем и продавцом. Есть два варианта — безналичный расчет или передача денег при помощи депозитария.

После этого в Росреестр подаются документы на регистрацию права собственности — при полном сопровождении сделки с недвижимостью этим также занимается юрист.

Когда право собственности зарегистрировано, осуществляется финальная часть расчетов, подписывается акт приема-передачи недвижимости и покупатель получает ключи от квартиры или дома.

Источник: https://mirndv.ru/blog/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu/

Что включает в себя громкое название: Юридическое сопровождение сделки?Разные риэлторы говорят разное и не понятно поче

Юлия Валерьевна Гуру (2519) 7 лет назад

сама фраза «юридическое сопровождение сделки», какое бы она определение и толкование ни имела никаких ОБЯЗАТЕЛЬСТВ не несет!! ! Владимир и Никита такие хорошие определения дали, вот только не всегда на практике все так происходит.

Можно оформить Договор на оказание юридических услуг (далее- Договор) , в котором можно в том числе оговорить оплату (или «неоплату») этих самых юридически услуг в зависимости от выполнения всех оговоренных обязательств сторон Договора и от окончательного результата (т. е.

надлежащего ил «ненадлежащего» заключения сделки с недвижимостью) .

Поэтому разные риэлторы (и юристы тоже) наговорить (наобещать) могут все, что угодно, а вот когда дело доходит до письменного закрепления таких обязательств на юридические услуги, то не каждый риэлтор (или юрист) согласится подписывать такой Договор (а значит, и выполнять его соответственно)

Wladimir Hodorov Просветленный (24966) 7 лет назад

Юридическое сопровождение сделки как-раз существует для предотвращение подобной ситуации, то-есть оно документирует сделку и следит за тем, чтобы она прошла законно и без всяких криминальных действий со стороны продавца или покупателя. Экономисты и представители торговли также могут оказывать подобные услуги.

nikita simonyan Мудрец (16502) 7 лет назад

Юридическое сопровождение сделки — это осуществление сделки под контролем юриста с целью соблюдения требований нормативно-правовых актов, регламентирующих этот или другой вид сделки.

Дмитрий Александрович Знаток (254) 7 лет назадУважаемая Лана, я занимаюсь недвижимостью уже 4 года, имею юридическое образование. Могу дать Вам совет, как по моему мнению, Вы сэкономите деньги, возможно и нервы ( зависит от риелтора который Вас ведет) . Если Вы еще не заключи договор с агентством ( об оказании услуг по покупке квартиры ), это всегда можно успеть, не торопитесь. А сделку Вам помогут провести в любом юридическом агентстве, вот только возьмут за свои услуги раз в 5 дешевле любой риэлторской конторы. Так что попробуйте найти квалифицированного юриста, который сможет сопровождать Вас во время сделки и отстаивать Ваши интересы. Тогда Вы точно не будите обмануты. Как правило это услуга стоит от 15000т. р. и выше.. . Желаю Вам Удачи.

С Уважением Дмитрий.

Юлия Махова Мастер (1231) 7 лет назад

Юридическое сопровождение сделки — проверка всех документов, рекомендации по безопасному проведению сделки, передаче или перечислению денег. Лучше чтобы этим занимались не какие-нибудь непонятные риэлторы без образования, а юристы.

Хотя, если сделка окажется проблемной и возникнет риск потерять все, то Те, кто сопровождал эту сделку будут отвечать перед вами только в части той суммы, которая была им оплачена за это сопровождение.

Хочу Вам сказать, что даже нотариальные договора могут быть аннулированы в судебном порядке. Поэтому обращайтесь к хорошим юристам и не платите денег до получения свидетельства о собственности.

Можно воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивным договором при оплате, — в этом случае продавец получит деньги только если регистрационная палата оформит на вас свидетельство о собственности. Удачи..

Ирэна Оракул (82034) 7 лет назад

закладывайте деньги в ячейку, потом к нотариусу и на регистрацию
при закладке денег в договоре пишите, что они получат деньги только после получения свидет о собственности на кв на ваше имя

Виктория Трошина Ученик (229) 1 год назадСмотрите, Вам нужны проверки через, так называемые, «каналы» в кое-каких «структурах». Достать их могут не все риэлторы и не все агентства. 90 % риэлторов и юристов проверяют по обычным справкам, от которых, по сути, нет никакого толку… вроде ЕГРН, так называемых «архивок», справок ПНД, выписок из дом. книги и т. д…. Всякие банки, нотариусы, МФЦ и прочие не проверяют квартиры вообще, а задача риэлтора от продавца «впарить» Вам квартиру – ему за это продавец платит деньги, Ваша же задача найти все спрятанные в квартире изъяны. Для примера, почему банки не проверяют квартиры, под которые выдают ипотечный кредит? потому они свои риски страхуют .т. е ни один банк не выдаст ни один ипотечный кредит без специальной страховки, причем платить за нее будете Вы, а нужна она банку. Посмотрите инфу по ссылке, там всё очень подробно об этом. По сути Вам нужно проверить следующее и начну с самого важного:1. Удалялись ли когда-либо сведения на собственников квартиры из реестров ПНД/НД?2. Проверка собственника на изменения им в прошлом каких-либо личных данных (например, фамилии)3. Проверка собственника квартиры на возможное «банкротство», в соответствии с новым федеральным законом банкротстве номер 127 (ФЗ -127)4. Были ли зарегистрированы в квартире когда-либо различные юридические лица (предприятия, фирмы)5. Регистрационные пакеты или расширенная история перехода права собственности6. Был ли использован в истории квартиры материнский капитал, субсидия и т. д.?7. Полная история арестов, обременений и информационных запретов8. Расширенная (полная) история зарегистрированных в квартире лиц с момента постройки дома9. ПНД / НД на всех предыдущих собственников (супругов собственников*) и пользователей квартиры10. История нотариальных бумаг за всю историю квартиры (согласия, доверенности, заявления, обязательства и т. д.)По мимо этого есть целая куча еще разных доп. проверок, вроде БТИ, проверки паспорта, задолженности за коммунальные платежи и т. д.

Читайте также:  Как получить паспорт болельщика на кубок конфедераций 2017 — 5 простых шагов + действия при утере паспорта

Я Вам рекомендую, посмотрите лекцию по ссылке, там всё это очень подробно расжовывается. Вы можете там же заказать отдельно все эти проверки, а сделку сделаете сами… это будет стоить копейки.

Источник: https://www.youtube.com/watch?v=2W992FPqxPY

Источник: https://otvet.mail.ru/question/45983431

Сопровождение сделок с недвижимостью

Новосибирское агентство альтернативных решений (ООО «НААР») оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.

Сопровождение сделок с недвижимостью по стандартам НААР позволяет избежать абсолютного большинства рисков при покупке или продаже жилой и коммерческой недвижимости, в том числе рисков, которые часто не учитываются агентствами недвижимости или юристами и могут привести к потере денег или имущества.

Далее вы можете более подробно узнать о возможных рисках и об услуге нашего агентства «сопровождение сделок с недвижимостью».

Сопровождение сделок с квартирами.

Основные риски на рынке жилой недвижимости обусловлены тем, что сопровождение сделок с жилой недвижимостью в абсолютном большинстве случаев осуществляется агентствами недвижимости по одной и той же схеме.

Её главный недостаток состоит в том, что покупатель передает деньги продавцу непосредственно перед сдачей документов в регистрирующий орган, а право собственности на квартиру у покупателя согласно п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса возникают в момент его государственной регистрации.

То есть после передачи покупателем денег квартира продолжает находиться в собственности продавца.

В соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав проводится в месячный срок со дня приема заявления и документов.

Следовательно, в течение этого времени:

— в соответствии с пунктом 4 статьи 20  указанного выше закона продавец вправе до совершения регистрационных действий отказаться от регистрации сделки;

— сделка может не пройти государственную регистрацию из за ошибок в договоре или представленных документах, а продавец квартиры может умереть, уехать за границу, передумать или отказаться от их устранения;

— у продавца могут объявиться жена или муж, которые не были указаны в паспорте, и заявить возражения против регистрации сделки.

Могут быть и другие причины, но мы перечислили лишь наиболее распространенные.

Даже обращение в суд не всегда способно решить эту проблему.

Агентства недвижимости в таких случаях ни чего не возмещают, так как все «гарантийные сертификаты» и «страхование ответственности» — не более чем рекламный ход.

Предметом абсолютного большинства договоров агентств недвижимости на оказание их услуг, является не сопровождение сделок с квартирами, а предоставление покупателю информации об объекте недвижимости и консультационные услуги.

Следовательно, никакой ответственности юридически они не несут.

Помимо отсутствия юридической обязанности оплатить стороне сделки потери, у юридических лиц, в качестве которых зарегистрированы агентства недвижимости, нет активов. Как правило, все движимое и недвижимое имущество, используемое агентствами, оформлено на их учредителей или просто взято в аренду.

Поэтому даже прописав в договоре с агентством недвижимости его ответственность, получить с него ничего не удастся.

По этой же причине серьезным риском является передача продавцом квартиры денег, полученных за ее продажу, на хранение в агентство, так как при нежелании собственников агентства отдать деньги добровольно, или под нажимом силовых органов, суд и приставы в их возврате ни чем не помогут.

Если мошенничество с квартирами происходит не часто, то споры по авансам и задаткам рассматриваются судами постоянно.

Абсолютное большинство договоров на сопровождение сделок купли продажи квартир агентства недвижимости составляют так, что обязанность по оплате их услуг возникает в момент подписания  продавцом и покупателем предварительного договора купли-продажи, независимо от того совершат в дальнейшем покупатель и продавец сделку, или нет.

Поэтому при срыве сделки нередко аванс или задаток, оставленный продавцом на хранении, некоторые агентства недвижимости пытаются оставить себе, мотивируя это тем, что услуги уже оказаны, акт их приемки подписан и деньги лежавшие у них на хранении зачтены в счет их услуг.

Сопровождение сделок с жилой недвижимостью по стандартам ООО «НААР» исключает риски утраты имущества или денег, так как производиться с использованием схем, безопасность которых сопоставима с безопасностью ипотечных сделок.

Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью.

При сопровождении сделок с коммерческой недвижимостью можно выделить две группы рисков.

Одна, как и при сделках с жилой недвижимости, обусловлена несовпадением момента оплаты покупателем стоимости недвижимости с переходом на нее к нему права собственности.

Возможность банкротства организаций, сложность привлечения к уголовной ответственности их руководителей при использовании мошеннических схем, значительно расширяют данную группу рисков, если одним из участников сделки является юридическое лицо или ИП.

Так же риски возникают при попытке одной из сторон сделки с помощью «серых» схем минимизировать налоги, подлежащие уплате после ее совершения.

Описать каждый из них в отдельности из за большого объема информации сложно, но в совокупности они приводят к тому, что утрата денег или недвижимости происходит достаточно регулярно.

Информация с сайта Арбитражного суда позволит получить представление об указанных выше рисках и высокой степени опасности таких сделок.

Обращение в наше агентство исключает абсолютное большинство рисков.

Новосибирское агентство альтернативных решений принимает заказы на сопровождение сделок с недвижимостью.

Мы имеем опыт юридического сопровождения сделок от квартиры – до крупных промышленных объектов. Наши специалисты имеют богатую судебную практику связанную с неисполнением сторонами различных сделок, которая позволяет при сопровождении сделок с недвижимостью учесть максимальное количество рисков.

При юридическом сопровождении сделок с недвижимостью наше агентство использует только схемы, при которых степень риска у продавца и покупателя не выше, чем в ипотечных сделках, при этом мы не увеличиваем налоговую нагрузку клиентов, а порой и полностью исключаем ее.

Обращение в наше агентство позволит Вам с минимальными рисками или совершенно без рисков, совершить любые сделки с недвижимостью.

Мы просим Вас связаться с нами по телефону 8 (383) 214 98 44.

Источник: http://naar-nsk.ru/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu.html

Нужно ли юридическое сопровождение сделки при покупке квартиры через нотариуса ? | Гордон и Партнеры

Суть сделки купли-продажи недвижимости, как любой сделки купли-продажи, передать право собственности от продавца покупателю за плату. Особенность сделок купли-продажи недвижимости — совершаются только в письменной форме путем составления документа (договора) подписываемого сторонами — продавцом и покупателем.

Это так называемая простая письменная форма сделки. С 2013 года сделки с недвижимостью (за некоторым исключением) не требуют государственной регистрации, и считаются заключенными с момента подписания договора.

По этому так важно правильно составить договор купли-продажи недвижимости в конкретных обстоятельствах, а не просто скачать договор из интернета.

Нотариальная форма сделки купли-продажи это тот же договор купли продажи, который удостоверил нотариус. Обратите внимание: по закону нотариус только совершает нотариальное действие — удостоверение сделки.

Составление договора купли-продажи, который содержит условия сделки купли-продажи — это не нотариальное действие, а техническая юридическая услуга, которую всегда проводят в нотариальных конторах. И именно здесь, в этой технической работе скрыта основная проблема нотариального удостоверения сделок.

Что бы понять проблему нужно знать юридическую суть понятия «договор» и особенности заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости — это соглашение продавца и покупателя о передаче собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Согласно гражданскому кодексу России договор ку-пр недвижимости должен содержать ряд обязательных условий, без которых договор считается не заключенным, и может содержать условия, которые не обязательны.

Например, правильное описание в договоре условий о продаваемом  объекте недвижимости — это обязательное условие договора. А условия о порядке оплаты — не обязательное.

Однако, необязательные условия договора с точки зрения закона часто отсутствуют в договоре, хотя для сторон договора эти условия  часто имеют существенное значение. Кроме того, отсутствие необязательных условий часто приводит к спорам, и напротив, наличие в договоре записи по необязательным условиям может помочь избежать спора, и выиграть спор.

Случай из нашей практики юридического сопровождения покупки квартиры:

При покупке квартиры для покупателя решающим оказались: дизайнерский ремонт, мебель, изготовленная по индивидуальному заказу, эксклюзивная встроенная бытовая техника, сантехника и кондиционеры. В ходе подготовки индивидуального договора купли-продажи квартиры эти обстоятельства были соответствующим образом учтены.

При передаче квартиры покупателю выяснилось, что супруг собственника-продавца вывез часть мебели, и демонтировал кондиционеры и дорогостоящую встроенную бытовую технику, заменив ее на дешевую,   подходящую по размеру.

Возник спор, который был быстро без суда закончен в пользу нашего клиента-покупателя, благодаря соответствующим условиям договора купли-продажи. Следует отметить, что все наши условия были учтены в нотариальном договоре купли-продажи.

Не редко мы сталкиваемся с ситуациями, когда нотариусы отказываются удостоверять сделку только если вы заикнетесь о внесении в договор нотариуса каких-то ваши дополнительных условий, или исключения каких-то условий.Например, вы попробуете подробно расписать прядок проведения расчетов, опишите комплектацию и состояние продаваемой недвижимости и т.д.

Так, при юридическом сопровождении продажи квартиры в центре Москвы нотариус отказывался удостоверять сделку без условия в договоре об ответственности продавца за скрытые дефекты.

Требования нотариуса и отказ выглядели абсурдно, поскольку согласно Гражданскому кодексу РФ это условие не является обязательным для договора, и обе стороны договора возражали против его внесения в договор.

Дело в том, что квартира продавалась в состоянии «под ремонт», была расположена в доме дореволюционной постройки (дом 1906 года), цена была минимальной для таких объектов, и главное — это «аварийное, требующее ремонта» состояние квартиры было прямо записано в договоре.

Недвижимость — это не банка газировки,  устранение выявленных недостатков могут обойтись покупателю в серьезные суммы.

По этому договор купли-продажи недвижимости должен содержать все условия и договоренности продавца и покупателя по исполнению договора, которые помогут избежать конфликтов в будущем.

На практике ваши пожелания дополнить предложенный нотариусом договор могут закончиться указанием вам на дверь.

Обратите внимание: в России нотариусы не сопровождают сделку купли-продажи недвижимости полностью, а участвуют только на отдельном этапе — подготовка и заключение договора.

По нашей многолетней практике юридического сопровождения нотариальных сделок  с недвижимостью, в большинстве случаев, нотариусы подходят к составлению договора формально.

Хотите получить добротный договор — вы сами должны предлагать нотариусу конкретные условия, которые должны быть в договоре.

То есть, в России знать какие условия целесообразно включить в договор конкретно в вашей ситуации обязаны стороны конкретного договора — продавец и покупатель. Нотариус предусматривает установленный законом минимум.

Сторонам договора нужно добиться от нотариуса учесть все нюансы конкретной сделки, и обеспечить интересы каждой стороны. При этом интересы у сторон, разные — продавец — продать, получить деньги и не отвечать за недостатки, у покупателя — купить, и быть уверенным в отсутствие недостатков, и прежде всего не потерять квартиру.

Читайте также:  Частный риэлтор — пошаговая инструкция как купить квартиру + обзор топ-5 частных риэлторов в москве

2. Как нотариус оформляет расчеты по сделке купли-продажи квартиры в банке?

Согласно закону нотариусы вправе и обязаны совершать нотариальные действия, одним из которых является удостоверение сделок.

При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан выполнить ряд юридических действий, которые при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью совершает любой грамотный юрист, и тем более, адвокат (понятно, за исключением удостоверительных действий):

1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

Таким образом, отдельное нотариальное действие «расчеты по сделке купли-продажи» и т.п. действия связанные с уплатой за недвижимость  законом не предусмотрено.

Вместе с тем, нотариус может удостоверить договор купли-продажи с выездом по месту его фактического совершения, например, в банке. Учитывая, что нотариальные действия совершаются по месту нахождения нотариуса, выезд осуществляется за отдельную плату и по согласованию с нотариусом. Нужно учесть: даже на выезде в банк удостоверять нотариус будет только сделку с недвижимостью.

Расчеты по сделке в банке требуют заключения отдельных договоров, которые к удостоверению купли-продажи отношения не имеют, и в составлении которых нотариус не участвует.

Эти договоры имеют свои особенности, и отдельное значение для совершения сделки — это вспомогательные договоры, но которые «технически» обеспечивают гарантии для продавца и покупателя, которые нотариус обеспечить не может.

Вместе с тем, часто встречаемся с ошибками в предложенных нотариусами договорах, которые приводят к значительным рискам для сторон — и продавца и покупателя недвижимости.

3. Можно ли оспорить ранее заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры?

Согласно Гражданскому кодексу РФ  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Договор купли-продажи квартиры согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Переход права собственности на квартиры  является юридическим последствием  договора купли продажи квартиры.

Таким образом, стороны договора купли-продажи квартиры, или иные лица вправе обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным.

Кроме того, каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного  нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.

Например, часто основание для оспаривания договоров купли-продажи квартир является оспаривание завещания новыми или недовольными наследниками.

4. Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?

Как сказано выше при удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан:

1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях как участников сделки купли-продажи, так и нотариуса в сделке может возникнуть юридический порок. Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не удостоверился во внешнем сходстве а продавцом оказался мошенник. Паспорт оказался поддельным. И т.д.

В результате сделка совершена не собственником. Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке и не предоставил нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. Нотариус со 100% достоверностью проверить это обстоятельство не может.

Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности или в момент сделки не осознавал свои действия.

Каждый из перечисленных пороков является не просто основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры в суде, а для отмены такой сделки, как недействительной.

Вместе с тем, в законе отсутствуют перечни необходимых и достаточных мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки.

Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках, в том числе в нотариальных.

Судебная практика показывает: само по себе нотариальное заверение сделку купли-продажи квартиры не защищает от возможности ее оспаривания в будущем и нотариусы не дают 100% гарантий на неоспоримость совершенных сделок.

 5. Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом

Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно,  длительно, и нервно, а потому более сложно, нежели купля-продажа в простой письменной форме.

Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом  не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости  пройти остальные этапы сделки :

  • внести аванс за квартиру,
  • проверить историю квартиры,
  • проверить продавца,
  • подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты – договориться с банком об аренде ячейки, согласовать с ним договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке,
  • совершить сделку,
  • организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
  • сдать документы на регистрацию и получить их обратно
  • провести расчеты,
  • завершить сделку.

Из этого перечня удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап, может два, если нотариус проведет регистрацию прав.

Если используется ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:

  • одобрение объекта для ипотеки,
  • согласование условий купли-продажи с банком.

Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.

А если у вас «альтернативная сделка» — вы или продавец оплачиваете полностью/ частично покупаемую квартиру за счет продажи другой квартиры? То есть нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

А если одна из них еще и с привлечением ипотечного кредита?

Нотариусы в таких ситуациях не помощники.

Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.

Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом  день продавец и покупатель являются к нотариусу.

У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. Как правило, нотариусы требуют от участников сделки предоставить справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, в нотариальной форме оформленные согласие второго супруга соответственно на продажу и покупку квартиры, ЕЖД от продавца.

Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. Ошибки, опечатки в нотариальных договорах исправлять гораздо сложнее, чем в договорах в простой письменной форме.

Важно изложить в договоре все условия его проведения: кто, что и когда делает – какая комплектность объекта, какое состояние, долги, снятие с учета проживающих, освобождение квартиры, кто, когда платит, каким образом, как и где регистрируют переход права, кто и как подает документы, как осуществляется связь между сторонами, как завершают сделку и т.д. Подробное описание условий предупреждает и снимает большинство споров при исполнении договора.

Как правило, нотариусы такими подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты.

В результате регулярно возникают споры по состоянию и срокам передачи квартир, по долгам, по снятию с учета  зарегистрированных в квартире. Регулярно продавцы срезают кондиционеры, плиты, встроенные кухни и розетки с выключателями.

Такие спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры, а затем четко контролировать исполнение сделки.

Эти действия не относятся к нотариальным, и нотариусы не обязаны их совершать.

А соответствующие условия не являются обязательными для договоров купли-продажи недвижимости, по этому нотариусы не обязаны вносить их в договор купли-продажи квартиры.

Но соблюдение этих условий дисциплинирует стороны договора, чем существенно упрощают исполнение договоров, и упрощают разрешение спорных ситуаций.

Обо всех скользких  моментах сделок с квартирами подскажет тот, кто ведет сделку на всех этапах, или предоставляет юридическое сопровождение сделок с квартирами.

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/nuzhno-li-yuridicheskoe-soprovozhdenie-s/

Ссылка на основную публикацию